マイアミの開発者エドガルド・デフォルトゥナが魔法都市でのコンドミニアム建設について語る

何十年にもわたって、母国の外に富を隠したいと考えていた裕福なラテンアメリカの購入者たちが、マイアミの高級コンドミニアム市場を支えてきました。 彼らへの扉を開くのに貢献したのはエドガルド・デフォルトゥナでした。

アルゼンチン出身のデフォルトゥナ氏は、ラテンアメリカの顧客の取引を仲介し、その不動産を管理するために、1980 年代にフォーチュン インターナショナル グループを設立しました。 数十年にわたり、同社は南フロリダで最大かつ最も有名な高級品仲介業者の 1 つになりました。

1990 年代の終わりまでに、デフォルトゥナと妻のアナ クリスティーナ デフォルトゥナは、会社に開発部門を追加することで、物事を次のレベルに引き上げました。 現在、同社はマイアミで最も著名なコンドミニアム建設業者の 1 つです。 そのポートフォリオは、サニー アイルズ ビーチにあるヘルツォーク & ド ムーロン設計のジェイド シグネチャー コンドミニアムのようなブティック飛び地から、ブリッケルの高層タワー、セント レジスやリッツ カールトンとのブランド ライフスタイル プロジェクトまで多岐にわたります。

この激動の市場においても、同社の勢いは衰えていない。 その好例は、魔法都市発祥の人気のイタリア料理コンセプト、カーサ トゥアにちなんでブランド化されたプロジェクトです。 当初、短期賃貸向けの 70 階建てコンドミニアムタワーとして売り出されたフォーチュンは 3 月、オフィスやより多くのコンドミニアムを備え、高さ 930 フィートのマイアミで最も高いビルの 1 つとなる開発計画を提出した。

デフォーチュナ氏は4月にコマーシャル・オブザーバー社と対談し、彼の最新プロジェクト、うまくいかなかったマイアミビーチの5億ドルのコンドミニアム買収、そしてマイアミ市場の現状について語った。

このインタビューは長さと明瞭さのために編集されています。

商業オブザーバー: 不動産業界に入ったきっかけは何ですか?

エドガルド・デフォルトゥナ: 私は 23 歳のときにここに引っ越しました。他のことと同じように、ほとんど偶然でした。姉が医師になるための勉強をするためにここに来たがっていたという意味です。 父は彼女に決して一人では行かないように説得し、私に3か月間来るよう説得しました。 私はまだ戻ってくるのを待っています。

私はラテンアメリカ市場をターゲットにする機会があると考えました。 当時は誰もそこに注目していませんでした。 南米の人たちは適切なサービスを受けていないことに気づきました。 私は弁護士や銀行家と協力して、購入と選択を容易にし、正しい方法で構築できるようにしました。

マイアミのコンドミニアムの購入者のプロフィールは、ここに引っ越してからどう変わったと思いますか?

場所やプロジェクトに応じて、海外と国内の割合が 60/40 または 70/30 で、特に新製品の場合は常に大多数が南米でした。 新型コロナウイルス以降、それは50/50、あるいは反対側では60/40になっています。 私たちがポンパノビーチで行っているリッツ・カールトンのプロジェクトでは、85パーセントが国内産です。

外国人バイヤーの場合、開発はより投資家主導で行われました。 国内の購入者は通常、家族向けの主な住宅を探しています。 しかし、私と同じように米国に住んでいる人はたくさんいます。私はラテン系のバイヤーですか、それともアメリカ人のバイヤーですか?

パイプラインにはたくさんのプロジェクトがあります。 資金繰りはどうなっているの？

銀行はまた、金利の上昇と建設コストの上昇により、集合住宅向けプロジェクトのパイプラインが若干減少していることを認識している。 これにより、数字は大幅に厳しくなります。 大手ヘッジファンドや、これらの資産をエゴ目的で呼びたがる人々は、市場からいささか姿を消しました。

したがって、理解のある一部の銀行にとっては、マンション融資の方が魅力的です。 彼らは、経験、プリセールス、好みのコンセプトを探し、資金面でのスポンサーシップの強さが彼らと同じくらい熱心であるかどうかを確認します。

嬉しい驚きでした。 先月、2つの銀行から私に電話があり、「我々は市場にいるので忘れないでください」と言われました。 現実には、銀行は配置しなければならないので、より良いプロジェクトを選択しようとしているだけです。

最近ローンを確保しましたか?

私たちには建設ローンがありません。銀行がないからではなく、費用が拘束されていないからです。 中にはまったく考えられない価格もあります。

マイアミ発のイタリアの人気コンセプト、Casa Tuaとのパートナーシップについて話していただけますか?

私たちは金融街の中心にあるので、都市のアメニティとなる建物が必要だと考えました。 私はミッキー（Casa Tuaの共同創設者、Grendene）に、私のサイトで、ブリッケルに来る若い人たちのトラフィックを生み出すことができる、魅力的で一般に公開されたロビーを備えた何かを試みるべきだと言いました。

ミッキーは、朝食を提供し、24 時間営業しているロビーのマーケットのコンセプトを思いつきました。 人が座れるスペースが設けられます。 マンションのロビーとは思えない雰囲気です。

2018 年には、ヘルツォーク & ド ムーロンがデザインしたジェイド シグネチャーを完成させました。 スター建築家たちと仕事をするのはどうでしたか？

ヘルツォーク＆ド・ムーロンでは素晴らしい経験をしました。

私と妻は、ユニットと公共スペースがどのようなものであるべきかという希望リストを建築家に渡しました。 私たちはアイデアを提供してもらうために 3 人か 4 人の建築家の間で通常のコンペを行い、ニューヨークで数人の建築家と会いました。

それから私たちはヘルツォーク＆ド・ムーロンに会うためにスイスに行きました。 チューリッヒまでは飛行機で8時間、バーゼルまでは車で1時間でした。 雪が降っていました。 私たちが車に乗っているとき、妻のクリスティーナが「なぜこんなことをするの？ニューヨークには素晴らしい選択肢が2つあったのに、ここに来なければならないのはクレイジーだよ」と言いました。 しかしその後、私たちが会議室に入ると、プレゼンテーションが行われました。 彼らが口を開いたとき、私たちはこれが終わりだと分かりました。

私たちは、駐車場の台座とその上にプールがあるのは見たくないと言った。 代わりに、ロビー、プール、ビーチがすべて同じレベルになるように、地面につながる壁が必要です。 確かに駐車場を地下にできるとのことでした。 海のすぐそばなのでびっくりしました。 しかし、ドイツではいつもそれをやっています。 川のすぐ隣に地下10階建ての駐車場があります。 それは高価であり、真剣に取り組む必要があります。

もう一つの希望は、すべてのユニットからオーシャンビューとシティビューの両方を望めることでした。 また、マイアミではよくあることですが、午後1時以降はプールが建物の影にならないようにお願いしました。 そこで彼らはユニットを傾けずに、建物を 30 度傾けました。

彼らは私たちがやりたいと思ったことすべてに一つ一つ答えを出してくれました。

昨年、あなたはサニー アイルズのセント レジス開発の販売を開始しましたが、他のスター建築家との販売は開始しませんでした。 何故ですか？

二つのことがあった。 建物は2018年に完成しましたが、残念ながらまだ市場は存在していませんでした。 たとえ洗練されていても、購入者はこうした建築家に追加料金を払いたくありません。

買い手もライフスタイルを求めています。 それは、最終的に建物を管理、運営する人々のサービスと細部への配慮によってもたらされます。 したがって、自分自身をブランドと結び付ける必要があります。 それは一定レベルの確実性を提供します。

これらの建築家は、同じ都市に 5 つの建物を建設することも好みません。 ヘルツォーク＆ド・ムーロンの場合、年間 500 ～ 600 件のリクエストがあり、最大で 30 ～ 40 件のプロジェクトを引き受けます。 つまり、彼らにとっても同様に、私たちにとっても選択のプロセスなのです。

あなたがコンドミニアムタワーの建設を計画しているマイアミダウンタウンのワンリバーポイントについて質問しなかったら、私は怠慢だったと思います。 この遺跡は、先史時代の遺跡や遺物が発見された関連グループのバカラ遺跡の川を挟んだ向かいにあります。 あなたは、プロジェクトを進めることができるかどうかについての 6 時間にわたる市の会議にずっと出席していました。 完全な発掘を行う必要がありますが、費用がかかり、遅れが生じ、最悪の場合、プロジェクト全体がキャンセルされる可能性があります。 心配していますか？

私たちは関連者と同じ考古学者、ボブ（・カー）を雇いました。 これまでのところ、彼は重要なことを何も見つけていません。

『リレート』で起こったことは本当に不釣り合いなものだったと思う。 関連会社は、求められていることを正確に実行しました。 対価を支払えない限り、ゾーニングの権利を奪うことはできません。 市には重要なことを行うための資金がありません。 ただし、もちろん、手順に従い、そこに存在する可能性のあるアーティファクトに細心の注意を払う必要があります。

あなたの息子さんもその会合に出席していました。 彼はいつか事業を引き継ぐのでしょうか？

私は子供たちが確実にお金を稼げるよう細心の注意を払っています。 私の最年長のアンドレスは現在 19 歳です。彼はここのオフィスに出てきて、ここが大好きです。 彼の顔はビジネスについて明るくなります。

何十年もマイアミで開発を続けてきましたね。 関連グループからの同様の提案が失敗した後、テラがマイアミビーチの海に面したコンドミニアム、キャッスル・ビーチ・クラブに5億ドルを提案したことについて、あなたの意見を知りたいです。 （最近、マンションの解約は大規模になっており、デベロッパーは所有者を買収し、その後、マンション管理組合を終了し、敷地を再開発するのにお金を払っている。通常、区分所有者の90パーセント以上の賛同と、それに対する交渉が必要なため、これは難しい提案である。各ユニットの価格です。）

私たちはその物件にオファーを出し、その数字に比較的近かったのです。

正確にいくらか教えていただいてもよろしいでしょうか？

それは4億2,500万ドルから4億5,000万ドルの間でした。 しかし、私たちは確実性を求めていました。 全員に署名してもらいたかったのです。 私は人々と議論して人生の2年を無駄にするつもりはありません。 それが一般的に起こることです。 グローバルに 1 つの数字を入力する場合、それはほぼ不可能です。 それが、（関連グループからの）以前の申し出が失敗した理由です。 それは子供を産むようなものです - それは最もハンサムです。 単位が多ければ、自分の単位の方が優れていると考えます。

貪欲な要素もあります。 「もし彼らが私のユニットを買ってくれなかったら、彼らはこれを行うことはできません。だから私は二重に頼むつもりです。」 しかし、私たちはそのような取引を行ってきました。 サニーアイルズのセント レジス レジデンスでは、346 戸を購入し、コンドミニアムを解約しました。 デビッド（テラのマーティン）は有能だ。

5億ドルというのは、実質的には土地だけでも大金だ。 もしあなたがそれを買ったとしたら、そのような取引はどうやって成立するでしょうか？

価格は明らかに大きな問題です。 それに伴うリスクも伴います。 しかし、その立地と独占性により、25億ドル以上の売上を生み出す可能性があります。 土地としては非常に高価ですが、積極的にプロフォーマを行えば、平方フィートあたり 3,500 ドルや 4,000 ドルで販売することもできます。 マイアミビーチには、平方フィートあたりの価格を設定している小規模プロジェクトがいくつかあります。 そうすれば明らかに数字が機能します。

しかし明らかに、非常に強力な前提と非常に強力な製品が必要です。

それでも、今日、5億ドルが保証され、全員がサインアップすると言われたら、私は断るのは難しいでしょう。

マンションの解約を検討していますか？

はい。

もっと詳しく教えてもらえますか？

もちろん違います。

ブリッケルではそれは簡単ではありません。 時間がかかる。 私の意見では、まだ音楽と向き合っていない人もいます。 そのため、開発者である私たちがこの状況を利用しようとしていると彼らは考えています。 [評価に関連する建物の修理]には非常に多額の費用がかかりますが、おそらく販売価格に 1 ドルも追加されません。 アパートの建て替えに10万ドルを費やすと、人々は入ってきて「ああ、これは美しい。もっとお金を払ってもいいよ」と言うでしょう。 柱が強化されたからといって、人々は通常そのようには言いません。

Julia Echikson には、[email protected] で連絡できます。